自9月底中国人民银行、中国银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策》、《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》通知至今，已一个月有余……

据贝壳研究院统计数据显示：2022年10月份首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。

其中监测的103个重点城市主流首套房贷利率：10月份首套主流利率平均为4.12%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3个基点，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落162个基点和109个基点。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三、四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

从利率下调幅度看，三、四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分别为169个基点和116个基点。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套、二套利率同比降幅仅60个基点和52个基点。

简而言之，房贷“降息潮”真的来了……

然而对于那些在多年前买房时利率高位站岗的业主来讲，对当下的利率降幅可谓是“悔之晚矣”，毕竟降的越多感觉自己亏的越大，所以有客户就考虑通过“转按揭”方式享受基准利率降低带来还款成本降低的福利。

显然这是不可能的！

“卖羊头挂狗肉”，警惕资金中介推介陷阱

你是否在抖音、小红书等社交平台上看过类似的推介说法？环球房产陕西注意到，在今年房贷利率接连下调的背景下，有的中介在社交平台推介起“转按揭”业务。

这些中介在宣传时打着可以直接“转按揭”的旗号，但其实都是作为宣传口径吸引客户，并不是真正意义上银行之间的贷款转接，而是“转经营贷”。

经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。值得注意的是，监管部门早就明令禁止经营贷流入房市。

2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

因此，国家是明令禁止经营用途贷款违规流入房地产领域的！

那么“转按揭”又是什么？

“转按揭”顾名思义就是银行之间的贷款转接，将A银行高利率的按揭贷款，换到B银行的低利率按揭贷款，可节约还款成本，减轻购房者还贷压力。

但是据公开资料显示：2007年9月，央行和原银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求商业银行不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转（加）按揭贷款。

此后在2019年，央行又一次发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》时，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

那为什么转按揭是不被允许的呢？因为“转按揭”就是银行之间房贷存量业务互挖墙角，最后的结果可能就是互相伤害、恶性竞争，扰乱正常的市场秩序。

也就是说，监管部门出于风险考虑早就明令禁止“转按揭”业务，在当前政策尚未调整之前，银行肯定不敢开展该项业务。

所以，对于当下在各种社交平台上显示的可以“转按揭”的信息，请直接忽略！

虽然“转按揭”是被禁止的，但是据最新消息：目前全国多地“商转公”业务再次重启。

全国多地“商转公”业务重启

最近，楼市除了房贷利率持续下调这一利好之外，与此同时，恢复商转公的呼声也越来越高。

事实上，恢复“商转公”，全国已经有不少城市行动了起来……

9月29日，宿迁市住房公积金管理中心官网发布公告，就商业性个人住房贷款转公积金个人住房贷款管理暂行办法征求意见。10月12日，宿迁市住房公积金管理中心表示：下阶段，我们将认真研究群众意见，进一步完善《宿迁市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》。

11月8日，有网友在洛阳网《百姓呼声》频道发帖咨询：洛阳房贷商转公政策进度如何？什么时候能够实施？

洛阳市住房公积金管理中心回复：商转公政策已经洛阳市住房公积金管理委员会三届六次会议审议通过，按照会议要求同时结合公开征求意见的情况，我中心正在完善相关办法，待修订完毕报请上级批准印发文件后予以实施。

据环球房产陕西梳理发现：自从9月以来，陆续有福州、常州、汉中、洛阳、衢州等城市推出“商转公”政策。此外，据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20城推行“商转公”政策。

越来越多的城市迎来“商转公”，再配合上如今的公积金贷款利率，无论是对于当下想要买房的人或是用缴纳了公积金却用商贷买房的人来说，无疑都有着不小的吸引力。

并且对于存量房居民来讲，尤其过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5%，“商转公”之后，房贷利率明显下调，可以减轻购房者的还贷负担。

虽然多个城市重启“商转公”业务，但是也有部分城市表明，受制于个贷率高的原因，暂时无法开启“商转公”业务。

其中武汉住房公积金管理中心表示，由于住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷率仍处于高位运行（目前已超过90%），所以还不能恢复办理二套房“商转公”贷款。

西安市住房公积金管理中心也表示：西安市政府为贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的有关规定，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体要求，于2017年9月下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发[2017]51号），要求公积金中心“停止受理试行的‘商转公’业务”。

虽说当下仅有部分城市开启了“商转公”业务，但这也算是一种好的导向，未来更多城市的开启或可值得期待！

西安“组合贷”办理全面放松……

针对房贷利率下调，西安目前首套商贷和公积金的利率以及二手房又分别执行多少呢？

据了解，除个别银行，基本主流银行的新房、二手房都执行了最新政策，即调整后首套商贷利率4.3%左右，二套商贷利率5%左右。其次，公积金贷款利率已按新政执行，5年以下（含5年）利率调整为2.6%，5年以上利率调整3.1%。从10月1日起，首次使用住房公积金贷款，即可享受该政策。

值得一提的是在首套结清的情况下，多数银行在二套房的首付和利率方面均有下降！其中浦发银行目前首套结清后，二套房享首套房贷款政策，首付三成，利率4.1%。还有少数银行二套房都可享受首套贷款利率。而首付比例方面，各银行差异较大。

总的来说，不论是新房还是二手房，房贷利率的下调，都会显著降低购房成本，这是一个振奋人心的好消息！但有个问题，就是使用公积金贷款的购房者，其贷款额度是有限的，在越来越高的房价面前，纯公积金贷款显然不理想。

基于此，组合贷应运而生，组合贷是商贷和公积金贷款的组合。在此之前，由于审核流程较慢、周期较长，很多项目是不支持组合贷的。

不过，据最新消息得知：西安“组合贷”政策已全面放松，不仅支持组合贷的项目越来越多，贷款政策也较之前明显放松！

有置业顾问表示，现在办理组合贷的条件放宽了很多，审批流程也加快了不少。

组合贷的申请条件主要是指公积金的贷款条件，之前公积金贷款要求公积金要最少连续缴纳一年，但目前有置业顾问表示，公积金半年内没有断缴就可以。

另外，组合贷的办理流程和周期也较之前快了很多，最为重要的是，不管是西安主城区，还是西咸新区、高陵等一些不限购区域的项目，置业顾问均表示支持组合贷贷款。

不得不说，相对于商贷来讲，组合贷的放松绝对是一个好消息，毕竟省钱！

那么组合贷究竟能省多少钱呢？举个例子：

比如贷款200万，纯商业贷款的月供为13165.99元，而组合贷款的月供为12381.06元，每个月比商业贷款减少784.93元。使用商业贷款的总利息为1159838.09元，组合贷款的总利息为971453.58元，两者之间的差额为188384.51元，用组合贷款可以节省自己的购房利息。

从利息支出来看，组合贷款比纯商业贷款要节省很多利息，假设贷款200万，期限为30年，利率为5.1%，选择等额本息方式，那纯商业贷款的月供为10859元，而组合贷款(商贷140万，公积金贷款60万)的月供为10212.53元，纯商业贷款利息总额为1909238.37元，组合贷款利息总额1676512.51元，因此，选择组合贷更加划算！

核审|熊维建

排版|吴慧玲

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环球房产陕西

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